Der Immobilienkaufvertrag

Streit über Gewährleistungsansprüche zwischen den Parteien ist dann fast vorprogrammiert, zumal es oft um beträchtliche Summen geht.

In diesem Beitrag erhalten Sie einen ersten Überblick über die Rechtslage bei Grundstücksmängeln.

Zunächst einmal ist festzuhalten, dass das gesetzliche Kaufrecht in den §§ 433 ff. BGB nicht nach Art der Kaufsache differenziert. Die gesetzlichen Normierungen des Sachmangelbegriffs und der dem Käufer zustehenden Gewährleistungsansprüche sind deshalb grundsätzlich identisch. Bei Vorliegen eines Sach- oder Rechtsmangels kommt also auch hier in Betracht, dass der Immobilienkäufer vom Verkäufer Nacherfüllung verlangen oder den Kaufpreis mindern, vom Vertrag zurücktreten und/oder Schadens- oder Aufwendungsersatz verlangen kann.

Die Besonderheit besteht allerdings darin, dass der Kaufvertrag zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung bedarf. Im Rahmen eines solchen Notarvertrags sind Klauseln zur Beschränkung oder zum Ausschluss der Gewährleistung in einem weitaus größeren Umfang zulässig als dies beispielsweise bei einem Autokauf in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der Fall wäre. Daher sind solche Vertragsklauseln in der Praxis weit verbreitet. Nahezu jeder Immobilienkaufvertrag regelt einen mehr oder weniger weitreichenden Gewährleistungsausschluss.

Nein. Die einzelnen Regelungen in den Verträgen weichen zum Teil ganz erheblich von einander ab. So existieren nicht selten Vertragsklauseln, die lediglich die Haftung für Sachmängel einschränken, die gesetzliche Gewährleistung für Rechtsmängel jedoch unberührt lassen. Ebenfalls häufig werden solche Formulierungen verwendet, nach denen der Käufer zumindest im Fall von versteckten Mängeln Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen kann.

Letztlich kommt selbst bei umfassenden Gewährelistungsausschlüssen eine Situation in Betracht, in der der Verkäufer ganz unabhängig vom Vertragstext vollumfänglich zu haften hat, beispielsweise weil er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Der Verkäufer kann sich gem. § 444 BGB nicht auf einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen hat.

Für diese Umstände trägt der Käufer die Beweislast, so dass die erfolgreiche Durchsetzung seiner Ansprüche gegen den Verkäufer nicht nur voraussetzt, dass er das Vorliegen eines Mangels sondern darüber hinaus auch die Beschaffenheits- vereinbarung bzw. das arglistige Handeln des Verkäufers beweisen kann.

Zwar gilt zunächst einmal, dass der vom Käufer geschuldete Beweis bezüglich des arglistigen Verschweigens eines Mangels durch den Verkäufer oftmals nur schwer erbracht werden kann. Dies liegt in erster Linie erst einmal daran, dass diese Arglist häufig nur durch mehr oder minder aussagekräftige Indizien belegt werden kann.

Rechtlich sind die Anforderungen an den Begriff der Arglist allerdings geringer als vielfach von den Parteien angenommen wird. Arglist liegt bei jedwedem vorsätzlichen Handeln vor. Erfasst sind also nicht bloß die Fälle, in denen es dem Verkäufer gerade darauf ankam, den Käufer zu täuschen oder ihn wirtschaftlich zu übervorteilen.

Ausreichend ist es also, wenn der Verkäufer sichere Kenntnis vom Mangel hatte und der Käufer dies nachweisen kann. Dem steht es gleich, wenn der Verkäufer die Möglichkeit des Vorliegens eines Mangels hätte erkennen müssen, er den Käufer aber gleichwohl nicht über diesen Sachverhalt aufklärt.

In dem entschiedenen Fall wurde der Verkauf einer Immobilie mit einem hervorragenden Ausblick auf die Skyline von Frankfurt beworben, so dass eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung Vertragsbestandteil wurde. Einige Jahre später bebaute derselbe Bauträger das Nachbargrundstück, so dass diese Aussicht nicht mehr gegeben war sondern nur noch wenige markante Gebäude der Skyline zu sehen waren. Da in jedem Schuldverhältnisse gegenseitige Rücksichtnahmepflichten gelten, können auch nachvertragliche Pflichtverletzungen Ansprüche begründen. Da Gewährleistungsansprüche in Bezug auf Beschaffenheitsvereinbarungen auch durch einen notariellen Immobilienvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden können, führte diese nachtragliche Pflichtverletzung zu einem entsprechenden Rücktrittsrecht des Käufers.