Kündigung wegen Eigenbedarf

Gem. § 573 II Nr. 2 BGB stellt es ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung des Wohnraummietverhältnisses dar, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Erhalten Sie hier einen Überblick über die rechtlichen Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung.

Zunächst möchte ich hinsichtlich Schriftform etc. auf meine allgemeinen Erläuterungen zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses verweisen.

Gemäß § 573c I BGB gilt auch für eine ordentliche Kündigung des Vermieters grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Jedoch verlängert sich diese Frist je nach der Dauer des Mietverhältnisses nach 5 Jahren auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf 9 Monate. Ausnahmsweise kann gem. § 573a BGB eine noch längere Kündigungsfrist zum Tragen kommen, wenn der Vermieter ohne Angabe von Gründen z.B. das Mietverhältnis über eine Einliegerwohnung kündigt.

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Der Vermieter muss die Räumlichkeiten zunächst erst einmal als Wohnung benötigen. Eine Eigenbedarfskündigung kommt also nicht in Betracht, wenn der Vermieter eine gewerbliche Nutzung der Räume bezweckt. Die Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses ist also nur gerechtfertigt, wenn der Eigenbedarf des Vermieters auch auf Wohnzwecke gerichtet ist.

Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter kündigen kann, sind vor allem Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel und Geschwister. Entferntere Verwandte spielen in der Regel keine Rolle. Sonstige Haushaltsangehörige sind beispielsweise Pflegekräfte, auf die der Vermieter angewiesen ist, oder die Kinder des nichtehelichen Partners.

Wesentliches Tatsbestandsmerkmal von § 573 II Nr. 2 BGB ist jedoch, dass der Vermieter die Wohnung in diesem Sinne benötigt. Der bloße Wunsch, die Wohnung selbst nutzen zu wollen, reicht nicht aus. Vielmehr müssen objektiv vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorliegen, welche die Notwendigkeit der Eigennutzung darlegen.

Dies ist immer der Fall, wenn eine Beendigung des Wohnraummietverhältnisses zu Gunsten des Mieters als unbillig erscheint, wobei vor allem an folgende Fallgruppen zu denken ist:

Unangemessen ist die Eigennutzung des Wohnraums, wenn der Wohnbedarf überhöht ist, also beispielsweise wenn ein alleinstehender Vermieter eine 200 qm große 7-Zimmer-Wohnung kündigt, die an eine 5-köpfige Familie vermietet ist. Wann von einem überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist, ist stets eine Bewertung des konkreten Einzelfalles, ohne dass hierfür eine detaillierte Definition existieren würde.

Befristeter Eigenbedarf liegt vor, wenn das "Benötigen" des Wohnraums durch den Vermieter nur von kurzzeitiger Natur ist, wenn also beispielsweise im Zeitpunkt der Kündigung bereits feststeht, dass der Eigenbedarf in einigen Monaten wieder entfallen wird.

Eine Eigenbedarfskündigung verstößt gegen den in § 242 BGB verankerten Grundsatz von Treu und Glauben, wenn der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags wusste bzw. wissen musste, dass er die Wohnung nun im Rahmen des Eigenbedarfs benötigt. In diesem Fall hätte er dies dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags mitteilen müssen. Er hätte von der Möglichkeit Gebrauch machen können bzw. müssen, nach § 575 I Nr. 1 BGB einen Zeitmietvertrag abzuschließen. Hat der Vermieter dies verabsäumt, liegt ein entsprechend schützenswertes Vertrauen des Mieters vor, welches das Interesse des Vermieters an der Eigenbedarfskündigung regelmäßig überwiegt.

Eine wegen Rechtsmissbräuchlichkeit unwirksame Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn zwar auf den ersten Blick Eigenbedarf vorliegt, der Vermieter die streitgegenständliche Wohnung jedoch im Ergebnis nicht benötigt, weil ihm anderweitiger angemessener Wohnraum zur Verfügung steht, also z.B. wenn in demselben Haus eine andere vergleichbare Wohnung leersteht.

Vorgetäuschter Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung nicht ernsthaft selbst nutzen will, sondern wenn er die Eigenbedarfskündigung vorschiebt, schlicht und einfach um beispielsweise den Versuch zu unternehmen, einen unliebsamen Mieter nach vorangegangenen Streitigkeiten los zu werden.